El riesgo de ser arrendador
Tres mujeres relatan su proceso como arrendadoras, con inquilinos que no pagaron sus obligaciones y eventualmente se negaron a abandonar la vivienda. Las vivencias no solo develan la dificultad de los procesos legales, sino también su costo económico y el tiempo que debieron invertir las afectadas para recuperar sus hogares, muchas veces en condiciones deplorables.
En agosto de 2025 María Beatriz Contreras se enteró, gracias a sus vecinos, que su arrendataria —con la que había mantenido meses de conflictos por el pago del arriendo, pues se negaba a pagarle la totalidad mensual— había abandonado su vivienda en Padre Hurtado. Contreras decidió viajar desde el centro de Santiago para comprobar la situación por sí misma. Al entrar a su residencia encontró paredes con suciedad pegada y agujereadas, muebles del baño rotos y serios daños estructurales, además de un fuerte olor a heces de perros y gatos, detectado incluso por sus vecinos.
“Se me cayó el mundo porque mi casa no era ni el 10% de cómo la entregué”, recuerda Contreras, madre soltera de tres hijos, que compró el inmueble en febrero de 2019 con una hipoteca bancaria. Invirtió sus ahorros, incluidos los dos retiros de la AFP, para mejorar la casa, y hoy sigue pagando los dividendos, con una deuda atrasada al Banco Estado que asciende al millón de pesos. La cifra no considera el endeudamiento existente en servicios básicos, como agua, luz o la limpieza del inmueble y los trámites notariales.
Al igual que Contreras, en Chile hay 995.290 personas que se encuentran endeudadas en créditos hipotecarios, según el Informe de Endeudamiento 2024 realizado por la Comisión Para el Mercado Financiero (CMF), mientras que el Censo del mismo año establece que los hogares arrendados representan un 26,2% del total, cifra que ha crecido respecto al mismo estudio del 2002, cuando era de 17,7%. De este universo, pese a que no existen cifras oficiales, hay muchos casos como el de Beatriz Contreras que, como arrendadora, en muchas ocasiones no solo debe pagar la mantención de la vivienda y la irresponsabilidad de sus arrendatarios, sino también un dividendo y los costos de la asesoría legal ante el eventual desalojo.
“¿Vas a desocupar la casa o te demando?”
La problemática de los arriendos impagos recae finalmente en los propietarios, quienes deben asumir deudas y gastos extras cuando sus inquilinos incumplen con su pacto económico. El abogado civil Carlos Canales explica que iniciar acciones legales implica altos costos: solo la notificación puede bordear los cien mil pesos, más los honorarios del abogado y el cargo del receptor judicial encargado de comunicar el desalojo. En total, el proceso difícilmente baja de los $700 mil. “El demandado, al final del juicio, tendrá que gastar cerca de un millón de pesos adicionales, es muy caro”, detalla Canales.
Javiera Gómez (53), también abogada, es dueña de un departamento ubicado en Avenida Grecia, en la ciudad de Antofagasta. En 2011 arrendó la vivienda por primera vez a una mujer con la que no tenía relación, quien se quedó ahí durante ocho meses. La mujer no realizó el pago del mes de garantía o la mensualidad estipulada en el contrato de arriendo. “No pagaba las cuentas y las iban a cortar, incluso retiraron el medidor del gas. Ella, cada mes que iba a pagar el arriendo, me decía que estaba en la fila del banco, porque no confiaba en las transferencias electrónicas, pero nunca hacía el depósito”, relata Gómez.
Cuando su vivienda fue ocupada, comenta que vivió una situación “bien compleja”. En ese momento ella estaba pagando el dividendo de la casa y se había trasladado a Arica con sus dos hijos, el menor tenía seis años. “No tenía posibilidad de viajar a resolver ese tema porque los niños iban al colegio. Pero la deuda del dividendo se iba acrecentando, para mí era difícil porque no tenía la renta del arriendo, tenía que trabajar más para pagar”, comenta la abogada.
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En marzo del 2021 comenzó a regir la ley N.º 21.461, llamada Devuélveme mi casa, una reforma más rápida al antiguo sumario 18.101. Se trata de un juicio monitorio, es decir, más corto, que busca agilizar el proceso de restitución de inmuebles en favor de los propietarios. El arrendatario citado tiene diez días hábiles para pagar o presentar su oposición, y si no sucede dentro de otros diez días se dicta el desalojo. Si el arrendatario persiste en la vivienda, se solicitará la intervención de Carabineros.
Esta ley se creó buscando prevenir situaciones como las de Beatriz Contreras, Javiera Gómez y Johana González (49), que en 2015 arrendó su casa en San Bernardo a un matrimonio con dos hijos. Al año y medio la pareja dejó de pagar, después de notificarle a González que se habían quedado sin trabajo. Sin embargo, siguieron viviendo allí durante cuatro años más, acumulando una deuda de luz cercana a tres millones de pesos. El dinero de la cuota de arriendo era utilizado por González para pagar el alquiler de su casa actual en San Ramón. La situación se complicó cuando dejaron de pagarle, porque todo el dinero salía de su bolsillo. “Yo no era insistente; cuando me decían que no tenían les respondía que no importa, cuando puedan mándame lo que tengan”, explicó la dueña de la vivienda.
Johana González les solicitó el desalojo de la vivienda. Fue varias veces a buscar las llaves porque, a pesar de que acordaron la entrega más de una vez, sus arrendatarios no cumplían con los plazos. Le decían que iban a devolver el inmueble, que sacarían sus cosas, pero la fecha llegaba y terminaba en nada. Así se postergó un año, y reaccionaron solo cuando la arrendadora les advirtió que los demandaría.
González decidió acudir a un abogado para iniciar una demanda de restitución. El profesional le explicó que el procedimiento debía realizarse en tribunales, con un costo de $450 mil y que bastaba con presentar el contrato de arriendo para comenzar la acción legal. Antes de concretar el proceso, Johana optó por dar una última advertencia. Le preguntó directamente: “¿Vas a desocupar la casa o te demando?”. La arrendataria accedió a dejar la propiedad, evitando el juicio.
Desalojo: un proceso extenso y caro
Similar fue la situación de Javiera Gómez: la mujer que ocupaba su departamento accedió a abandonarlo por una amenaza de la propietaria. Tuvo que decirle que iba a hablar con su empleador —de una empresa automotriz—, y gracias a esta presión la mujer se fue del departamento.
Por otro lado, Contreras ocupó las vías legales para el desalojo de los arrendatarios: realizó una demanda civil por la deuda y otra penal por el daño estructural a su casa. La propietaria tuvo que acceder a un abogado de la Corporación de Asistencia Judicial. “El proceso legal, la notaría, la carta de aviso, conseguir abogado, la corredora, todas esas cosas fueron muy difíciles de conseguir. Más que dinero, invertí tiempo”, explica Contreras.
La arrendadora recuerda que le tomó tres semanas poner en marcha la parte legal de su caso y que cuando logró conseguir una hora en la corporación, en Quinta Normal, era para tres semanas más. Contreras estuvo más de un mes “con los nervios de punta”, preocupada por la integridad de su casa. “¿Quién me protege a mí en esta instancia? Necesitaba una orden judicial para sacarla, pero se fue antes de la casa”, detalla.
Para el correcto funcionamiento de la ley, el propietario debe cubrir el gasto de contratar a un abogado y al receptor asociado, quien se encarga de las notificaciones. Si el arrendatario, al final del proceso, no puede saldar su deuda con el receptor, el juicio queda detenido hasta que pueda cubrir ese costo.
Javiera Gómez comenta que “el abogado no cobra menos de cuatro rentas mínimas de arrendamiento, son los honorarios por tramitar la causa. Entonces el dueño tiene que concurrir al pago del licenciado y del receptor judicial para notificar al arrendatario”.
Respecto a este punto, el abogado Canales comenta que “el problema no tiene relación con el procedimiento, sino con cómo hacerlo cumplir. La sentencia sale rápido y suele ordenar que se desaloje la propiedad, pero materialmente si usted no dispone de los medios para hacer esa tramitación, se demora mucho”.
Si el arrendador no tiene la posibilidad de contratar un abogado, la Corporación de Asistencia Judicial puede proporcionarle uno de manera gratuita. Normalmente suelen ser estudiantes en proceso de titulación. Como comentó Canales, quien además es docente de la Universidad Alberto Hurtado, “muchos estudiantes de Derecho recién empiezan a aprender con sus primeros patrocinados en la corporación. A veces cometen muchos errores y eso hace que los juicios sean más lentos”.
Javiera Gómez, desde su perspectiva como abogada civil, agrega que “los postulantes al título de abogado son los que redactan, pero es más lento. Cada postulante en la corporación, cuando hace la práctica, está recién aprendiendo y tiene como 150 causas. No es muy rápido, pero igual se puede lograr conseguir ayuda a través de ese medio”.
Mirando al futuro cercano y pensando en las votaciones presidenciales de noviembre, la discusión sobre cómo abordar los problemas con el arriendo, junto con la restitución de inmuebles, ha llegado a algunos programas de gobierno. Hasta septiembre de 2025, de las ocho candidaturas presidenciales, solo dos —Johannes Kaiser y Eduardo Artés— han incluido en sus programas una solución para los propietarios y arrendatarios que tengan deudas impagas. Kaiser propone fortalecer los mecanismos legales, garantizar cumplimiento de contratos y agilizar los procesos de desalojo, junto con promover seguros para impago de arriendos mediante convenios con aseguradoras, mientras Artés sugiere que la deuda habitacional excedente al valor original de la vivienda sea condonada inmediatamente.
Con todo, ¿cuál es el verdadero costo de ser arrendador?
*Este trabajo fue realizado para la cátedra de Reportaje, a cargo de la profesora Amanda Marton.
